A análise detalhada das suas raízes históricas, dos seus motores de procura e dos seus constrangimentos de oferta confirmam o óbvio: a crise é o resultado da convergência da financeirização da habitação e da procura externa de investimento, que encontraram um terreno fértil num modelo de política habitacional historicamente focado na propriedade privada e na negligência do parque habitacional público, por via de uma política neoliberal que não abdica da sua total liberdade de atuação. E perante o fogo que arde, e se vê, os últimos governos foram incapazes, ou melhor, optaram por não intervir no mercado e os resultados estão à vista: muitas casas sem gente e muita gente sem casa.
Os principais fatores que impulsionam a crise podem ser sintetizados em três eixos: 1) Fragilidade Estrutural: O défice crónico de habitação social (apenas cerca de 2% do parque habitacional) torna o mercado de arrendamento privado o único recurso para a maioria, expondo-o à especulação. Esta fragilidade é um legado da opção política pós-25 de Abril de privilegiar a propriedade em detrimento do arrendamento e da intervenção pública; 2) Procura Exógena e Especulação: A atração de capital estrangeiro através de regimes como os Vistos Gold, RNH e o crescimento descontrolado do Alojamento Local transformaram a habitação num ativo financeiro. A capacidade de compra dos não-residentes fiscais, que transacionam imóveis a valores 1.7 a 2.0 vezes superiores à média nacional, estabeleceu um patamar de preços inatingível para a população residente; 3) Constrições da Oferta: A resposta da construção é lenta e cara, limitada pelo aumento dos custos das matérias-primas e pela escassez de mão de obra. Embora a burocracia seja um fator, a sua importância é sobrestimada em comparação com os custos económicos e a ineficiência na mobilização do parque devoluto.
A consequência mais grave desta crise é a erosão da equidade social, manifestada na sobrecarga financeira das famílias, na dificuldade de fixação de profissionais essenciais e na acentuação das desigualdades intrageracionais. Acresce ainda a falta de esperança de uma maioria da população em aceder a uma habitação nos próximos anos, fragilizando assim a coesão social nacional.
As respostas políticas recentes, como o “Mais Habitação” e o “Construir Portugal”, foram insuficientes. Embora reconheçam a urgência do problema, as suas medidas são frequentemente paliativas, reativas e, por vezes, contraditórias, como o risco inflacionário inerente aos incentivos à procura sem oferta imediata.
A superação da crise exige uma mudança de paradigma, passando de uma política de Governo (sujeita a ciclos eleitorais e mudanças ideológicas) para uma política de Estado (consensual e de longo prazo), que deve assentar em três pilares fundamentais: 1) Aumento Massivo do Parque Habitacional Público: o objetivo de aumentar o parque habitacional público para, pelo menos, a média europeia (9% a 10%) deve ser uma prioridade nacional. Isto implica um investimento público sustentado e a longo prazo na construção, reabilitação e aquisição de imóveis para arrendamento social e acessível. A habitação pública funciona como um regulador de mercado, oferecendo uma alternativa estável e acessível que alivia a pressão sobre o mercado privado; 2) Regulação Efetiva da Financeirização: é imperativo desincentivar a especulação e a utilização da habitação como mero ativo financeiro. Isto passa por regulação mais restrita e restritiva do Alojamento Local, com mecanismos de reversão mais eficazes e taxas que reflitam o custo social da sua atividade; revisão dos regimes fiscais (RNH, Vistos Nómadas Digitais) para garantir que a atração de talento e investimento não se faça à custa da exclusão habitacional dos residentes. A tributação da propriedade e das transações de não-residentes deve ser revista para desincentivar a especulação; 3) Mobilização da Oferta. A resposta da oferta deve ser acelerada através de mobilização dos devolutos; aplicação de mecanismos fiscais e coercivos mais eficazes para colocar os imóveis devolutos no mercado de arrendamento acessível; apoio Estrutural ao Setor da Construção (investimento na formação de mão de obra qualificada e estabilização dos custos de construção); construção pública de habitação (mobilização do Banco de Fomento e da empresa Construção Pública EPE para a construção de habitação pública).
A crise da habitação em Portugal é um desafio que define a coesão social e a sustentabilidade económica do país. A resolução deste problema não é apenas uma questão de justiça social, mas uma condição sine qua non para o desenvolvimento futuro de Portugal. O direito constitucional à habitação digna só será cumprido quando o Estado assumir o seu papel de regulador e promotor ativo, garantindo que a casa seja, antes de tudo, um lar e não uma mercadoria de luxo. Exige-se que o Estado seja interventor e não um agente passivo. Os resultados estão à vista e cabe a cada um de nós contribuir para a derrota do modelo neoliberal que domina o mercado da habitação.
